一场持续 20 余年的房贷纠纷：房企为骗取贷款安排员工虚假按揭 法院再审认定名义购房人需担责

　　来源：财联社

　　记者 彭科峰

　　在过去楼市野蛮生长的年代，开发商为了获得银行贷款可以有多野性？

　　日前 ，中国裁判文书网上传了这样一个典型案例：2001 年，广东一家房企为筹集资金
，安排包多名公司员工、员工亲友在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的房产，再以上述名义购房人的名义 ，将“购得”的房产作为抵押物
，向银行申请房产按揭款但无力偿还，导致建设银行产生巨大损失 ，名义购房者也被建行起诉追债 。

　　这起官司经历一审 、二审、再审
，持续 20 多年了终于有了结果。去年 12 月 29 日上传的文书指出，广东省广州市中级人民法院再审认定 ，名义购房者应对房企不能清偿部分的 10% 承担补充责任
。

　　房企为融资安排员工“虚假按揭 ”骗贷

　　据文书披露
，1998 年 12 月 1 日，中国建设银行广州市分行与广州市国龙房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》 ，约定双方就房企开发建设并依法销售的座落于越秀
、经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作。

　　1999 年 8 月 25 日
，建行广东省分行与广州市分行合并，合并后为“建行广东省分行” 。合并前建行广东省分行与广州市分行的债权债务由合并后的建行广东省分行承受
。

　　2001 年 7 月 20 日 ，建行广东省分行与一名购房人张军签订《楼宇按揭合同》，约定张军以国龙大厦某处房产（成交价为 845679 元）抵押给银行。银行提供人民币贷款 59 万元
，借款期限为 20 年 。但此后，张军并未按照约定及时还款 ，银行方面只得将张军告上法院
。

　　从表面来看
，这似乎是一个购房者拒还房贷的案例，但实际上 ，在张军和建行相关分支机构签署住房按揭贷款时
，还有多人也在银行办理国龙大厦的房产贷款，并同样没有归还。为何会出现这样的集体性巧合？

　　后据警方查明 ，1999 年至 2002 年间
，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定 ，安排包括张军在内的国龙公司员工、员工亲友（名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路 276 号的国龙大厦房产
，再以上述名义购房人的名义，将“购得
”的房产作为抵押物 ，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款
，获得银行资金进行经营 。

　　据法院事后确认，2001 年 11 月至 2007 年 3 月 ，国龙公司在陈中兴的指挥下
，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋 、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后 ，不但未履行归还银行贷款
、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务
，还使用假房产证欺骗购房人，并于 2007 年 4 月下旬人去楼空 ，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权
，相关的银行贷款亦未偿还
。法院认为，国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的 ，在履行合同过程中骗取对方财物
，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪。

　　配合骗贷 房企员工该不该担责？ 相关官司持续 20 余年

　　真相虽然大白 ，但建行已经给多名虚假按揭者发放了贷款，而这些所谓的抵押房产更是“一房多卖”
，涉及相关各方利益复杂，真实的购房者 、张军
、建行等各方该如何处置国龙大厦的房产？显然 ，最终的判决只能交给法院 。此后
，围绕张军、国龙大厦在内的官司持续多年
。

　　以张军所涉案件为例，一审法院认为 ，因涉案合同无效是国龙公司的违法犯罪行为导致
，张军是应国龙公司的要求向银行贷款，且所贷款项也是转入国龙公司的账户 ，并由国龙公司使用
，因此国龙公司负有主要过错责任，其基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息应予以返还。国龙公司应向建行广东省分行 、建行白云支行返还借款本金 485933.27 元并支付利息 。张军作为完全民事行为能力人 ，出借其名义进行贷款
，应负次要责任，应在上述债务不足清偿部分 10% 的范围内承担补充赔偿责任。因涉案房产已涂销了对应的抵押备案登记 ，故银行方面要求对涉案房产享有优先受偿权的诉请，法院不予支持
。

　　建行方面不满一审结果
，发起上诉。 法院二审指出，原审法院认定《楼宇按揭合同》无效有误 ，予以纠正 。建行方面要求张军偿还拖欠的借款本金 485933.27 元
，二审予以支持
。对于最关键的抵押房产，二审法院仍然没有支持建行方面的优先受偿权 ，其理由为“涉案房产的抵押权自登记时设立
，由于房管部门涂销了涉案房产的抵押备案登记，表明建行广东省分行
、建行白云支行不享有抵押优先受偿权 ”。

　　2023 年底再审结果公布 配合骗贷员工仍需部分担责

　　从后续来看 ，国龙公司于 2015 年 12 月 30 日被裁定破产
，目前官方未公布建行后续从该公司追债的具体情况 。当然，二审结果实际上让名义购房人张军要承担虚假按揭办理的贷款偿还责任
。另外 ，从文书披露的信息来看
，二审后，广州市人民检察院提出再审检察建议。去年底 ，法院公布了这起案件的再审结果 。法院认为，本案争议焦点主要是名义购房人、国龙公司就涉案借款如何承担责任的问题
。

　　再审法院指出
，张军（名义购房人）与建行广东省分行签订《楼宇按揭合同》经过了公证处公证，建行东环支行随后亦依约履行 ，向名义购房人和国龙公司发放了相应贷款
，在没有充分证据证明建行广东省分行 、建行白云支行存在与国龙公司
、名义购房人恶意串通情形下，该《楼宇按揭合同》为可撤销合同。名义购房人和国龙公司在按揭贷款到期后 ，没有依约还款
，银行方面请求解除其与名义购房人签订的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持 。

　　再审法院进一步指出 ，案涉《楼宇按揭合同》实质的借款人为国龙公司
，其应承担还款责任
。同时，名义购房人作为知情者 ，协助国龙公司完成了其违法行为
，对造成银行方面的损失具有一定过错。本院认定国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行还本付息，名义购房人对国龙公司不足清偿的本案债务承担 10% 的补充清偿责任 。名义购房人主张不应承担任何还款责任 ，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

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