美国写字楼价格大跌 暴露出影响全球的隐秘风险

　　20 万亿美元规模的美国商业地产市场迟迟没有崩溃的原因很简单：没有人搞得清楚这些房地产到底价值几许。更重要的是，也没什么人想弄明白 。

　　随着疫情中断了世界各地写字楼的使用 ，银行一度没什么动力去对已经因利率飙升而苦不堪言的借款人施压
，承受这类已经失去价值的贷款坏账
。因为潜在的卖家不愿低价抛售房产，楼盘的交易也曾陷入停滞。在这种情况下 ，大家都可以假装一切都没有变 。

　　但这个可以装糊涂的阶段已经接近尾声
。

　　在全美范围内
，商业地产交易量开始回升，并终于反映出房地产价格下跌程度之深。这引发了对全球金融体系或被拖累的广泛担忧 。就像纽约社区银行、日本 Aozora Bank Ltd．和德国 Deutsche Pfandbriefbank AG 近来经历的那样 ，它们都在准备承担坏账了
。

　　在曼哈顿
，中介已经开始以约 50% 的折扣推介以黑石集团拥有的办公楼担保的贷款。在洛杉矶，一栋优质写字楼去年 12 月的售价比十年前的买价低了约 45% 。同时 ，美国联邦存款保险公司以 40% 的折扣发行了约 150 亿美元由纽约公寓楼为担保的贷款
。

　　这是市场的一个转折点。美联储行将结束几十年来最为激进的升息步伐
，对房地产投资者来说借贷成本将更为清晰 。一些业主将别无选择只能在债务到期时卖掉他们的房地产。根据数据公司 Trepp 的统计，明年年底之前将有超过 1 万亿美元的商业房地产贷款到期
。

　　影响将会很广。在过去 10 年利率极低的情况下 ，全球投资者热衷于投资写字楼和其他商业建筑，将其视为债券的安全替代 。从洛杉矶到纽约
，美国的城市依赖着顶级写字楼的升值来填补房产税的金库
。而银行，尤其是地区性银行 ，则为这些如今已不值几个钱的写字楼发行了大量的债务。

　　它们最终只能面对资产负债表上的黑洞
，并承担后果 。

　　“不可能永远一成不变，
”Madison Realty Capital 联合创始人 Josh Zegen 说
。 “一旦交易发生 ，价值下降
，那就迫使一些回归市值的对话发生。”

　　这场危机的严重程度还不好说 。美国财政部长珍妮特·耶伦上周表示商业地产的亏损令人担忧，但情况是“可控的 ”
。美联储主席杰罗姆·鲍威尔在 2 月 4 日接受 60 Minutes 节目采访时表达了类似的观点。也有些预测更为悲观 ，地产投资人 Barry Sternlicht 预计写字楼亏损将达到 1 万亿美元 。

　　延长期限

　　很多年来
，银行一直采取一种拖延的策略，也就是在动荡的时期专注于延长贷款期限 ，而忽略短期的估值
。这在疫情期间是可行的
，当时写字楼 、商店和酒店都无人造访，银行也收不到贷款还款。在当时不清楚这些是不是短期问题的情况下 ，选择承受巨额贷款减记并不合理 。

　　不幸的是，这场危机最终落脚到失控的通货膨胀和持续加息造成的物业价值暴跌。这个问题在写字楼板块格外明显
，因远程办公带来的空前空置率并没有恢复
。房地产经纪公司仲量联行表示，相较于欧洲和亚洲 ，美洲的情况又因重返办公室进程落后而尤为严重。

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