这个周末，大家都在讨论万科

　　来源：金石随笔

　　3 月 1 日 ，国内地产优等生万科多只境内债券价格出现下跌。其中
，“22 万科 05 ”全周跌幅逾 9%，周五跌 6.7% 至 74.2 元新低 ，为该券历史更大单周跌幅 。

　　同时 ，“21 万科 02
”本周跌幅达 9.4%，周五大跌 5.3% 至 68 元；“22 万科 01”跌 5% 至 85.7 元；“20 万科 06 ”跌 3.2% 至 76.7 元
。

　　随着万科债突然大跌
，一则关于万科的传闻甚嚣尘上。

　　说是，万科正与部分贷款机构（主要是保险公司）进行非标债务展期谈判 ，以延长其非标准债务的期限；原定于 2023 年 12 月到期
，延期 3 个月至今年 3 月到期，随着到期日再次临近 ，董事长带领高管团队前往北京 。

　　首先
，这件事发生在万科身上，让很久不关注楼市我们震惊 ，地产优等生也陷入舆论漩涡
，说明当前地产市场难言乐观；

　　其次，万科本次非标债务展期并非首次 ，上次已经展期过一次
，如今到期日再度临近，依然存在现金流危机 ，资金链问题值得关注
。

　　最后，目前还流传着一则小作文
，说是欠款 10 位数，展期已被拒绝。站在此刻 ，相信大家跟笔者一样
，希望万科能撑住，因为地产和银行、居民经济是深度绑定的 。

　　金石随笔统计数据发现 ，万科过去 1 年月销售额基本维持在 300 亿左右
，去年七八月淡季 200 多亿，但金九银十销售额明显并不突出。

　　2024 年 1 月销售额只有不到 200 亿 ，而去年 1 月销售额 286.3 亿
，2019 年 1 月销售额 488.8 亿元，这样对比来看 ，万科 1 月销售额同比下滑 32%
，较 2019 年同期下滑 60%
。

　　大家再看看 2023 年万科销售额，几乎较 2020 年高点下降了一半
，当时 7000 多亿，如今一路下滑至不足 4000 亿。

　　销售不断下滑，现金流问题自然突出 。截至去年 3 季度末 ，公司在手资金 1037 亿
，对短债的覆盖倍数 2.2 倍
。虽然数字看起来很美，但只一件事就凸显万科对现金流回笼的渴望。

　　2 月 20 日 ，领展房地产投资信托基金公告称
，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余 50% 权益的收购，至此万科退出 。值得注意的是 ，领展只花了 23.83 亿元
，有市场分析人士推算，此次领展仅仅用了 7 折的价格 ，成功抄底了七宝万科广场
。

　　要知道，上海七宝万科广场可是万科的金蛋母鸡
，年营收至少在 4 亿以上，是万科排名之一的商业项目。出租率高达 97% 以上 ，年营收 4 亿以上
，万科仅仅 7 折就甩卖了，不为其他只会回笼资金 。

　　万科现金流紧张背后，2024 年可谓万科还债高峰
。wind 数据显示 ，万科目前 1 年内到期的债务有 43 笔
，共计 400 多亿。海外债有 3 笔共计 26.67 亿美元，接近 200 亿；境内债有 40 笔 ，共计 214.07 亿 。

　　突然发现 ，好久都没人谈招保万金了，曾几何时
，招商地产 、保利地产
、万科地产、金地集团在业内并称“招保万金
”，并在全国房地产行业享有“文科万科 ，理科金地
，工科中海”的美誉
。

　　看过万科
，大家似乎对长江首席经济学家伍戈的观点会更加强烈：1）伍戈认为两个问题直接决定着未来对国民经济的判断：一是社会存在“降价有利于居民买房 ”的信念；二是要不要在市场失灵时果断采取逆周期调解。

　　2）通过对比大家发现，日本在没救助房地产的情况下 2010 年见底 ，几乎贯穿 30 年时间调整 。受此影响
，日本非银机构先行受损，后续传至银行及实体经济全局。

　　最后伍戈得出结论：一是来年较高的经济增速目标，往往预示着较强的逆周期调控
。二是与过往岁末年初有所区别 ，经济运行中的非线性因素增多。国别经验看，果断遏制地产风险向金融等领域扩散
，关乎经济运行甚至系统性稳定 。三是展望新年，年初现实经济与年度预期目标之间的差距 ，或将激发逆周期政策发力
。

　　就在刚刚
，刘煜辉表示，接下来 ，可能要期待央妈突破常规范式出手全面支持 reits 市场
，估计才能化解今天楼市的巨大压力。

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