华尔街见闻
原标题《最敢说的港资地产大佬退休了》 作者曹安浔 编辑张晓玲
继吴亚军 、杨国强 、凌克等人之后，又一位黄金时代的地产大佬要退休了 ，他是一位港资地产商。
赶在春节前的 1 月 30 日 ，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗宣布退休，交棒长子陈文博 。
与很多地产大佬无奈选择激流勇退不同的是 ，陈启宗此番颇有几分功成身退 、笑看风云的意味 。
这个常年戴着圆框眼镜笑吟吟的港资大佬以敢言犀利著称 ，曾多次怒批内地房企拉高杠杆 、盲目追求规模，称疯子太多了 ，结局不是破产就是入监狱。
如今 ，一语成谶，那些高杠杆房企大多出险、陨落 。陈启宗带领下的恒隆则再次穿越调控风暴，要传给第三代了 。
74 岁的陈启宗头发花白 ，他憧憬着退休后的潇洒生活。接下来 ，41 岁的陈文博要带领团队，沿袭父辈的理念和衣钵走下去 。
伴随陈启宗的退休 ，地产江湖少了一个极具个人魅力和时代代表性的人物 ，而中国房地产市场也进入了行稳致远的新周期 。
那个黄金时代，随着一个个大佬的离开 ，也渐渐没入历史深处。
传承
陈启宗退休的决定让人稍感意外 。
毕竟 ，香港地产圈非常卷 ，李嘉诚 、李兆基都是九十多岁退休，郑裕彤也是在 87 岁才退休 。
可是陈启宗这次一口气辞去集团董事长 、执行董事及执行委员会主席等职位 ，可谓退得彻底。
对于这一天 ，陈启宗已谋划了十多年。2010 年，其子陈文博加入恒隆，从基层一步步做起 ，十年后获任恒隆集团及恒隆地产副董事长 ，具备了接班的条件 。
在父子俩的经营下，恒隆保持稳定增长 。
财报显示 ，截至 2023 年末 ，恒隆集团总资产约 2315 亿港元（约合人民币 2129 亿元）。
2023 年恒隆地产营收为 103.16 亿港元，股东应占纯利为 39.7 亿港元 ，同比皆小幅增长 ，在绝大多数开发商业绩滑坡之际，足见韧性 。
其中 ，内地生意表现较好 。来自内地的收入同比增长 3% 至 69.67 亿港元。内地商场是恒隆之一大“现金奶牛” ，2023 年租赁收入同比增长 8% 至 49.63 亿元人民币 。
上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场，就分别贡献了 17.55 亿元人民币、12.13 亿元人民币 。
作为稳健型港资房企的代表 ，陈文博也沿袭了父亲的管理风格 ，他也接手了父亲留下的强大职业经理人团队。
恒隆地产董事会现有 9 名成员，包括四名执行董事及五名独立非执行董事，家族成员仅有陈启宗父子二人 ，已经形成由陈文博担任副董事长 ，负责项目管理 、成本监控和发展设计，由卢韦柏担任行政总裁 ，赵家驹担任首席财务官的稳定结构 。
在业绩会上 ，陈启宗认为，交棒的时间择日不如撞日 ，明天怎么样 ，是更好还是更差，没有人知道 。“今天是时候交棒了 ”。
但陈启宗不会也不能彻底放手 。
退休后 ，恒隆将授予陈启宗荣誉董事长头衔 ，并为其保留办公室，陈启宗也承诺需要帮忙的话就帮忙 ，“陈家仍然是恒隆的更大股东 ，还有很多利益在其中 ” 。
截至目前，陈启宗之母陈谭庆芬稳居恒隆地产之一大股东，持股 60.76%。
穿越
在中国房地产四十年历史上，港资地产商一直是内地开发商学习的对象 ，比如新鸿基之于万科 ，恒隆之于华润 、龙湖。
他们值得学习的主要有两点，一是财务管控 ，二是开发 + 运营能力 。
港资也确实一直比内地开发商走得稳健 ，成功穿越了多次经济周期 。
恒隆多年来就保持着不足 32% 的净负债率，其经营的内地恒隆广场整体租金从未下滑。
而在李嘉诚、郑裕彤等港资大佬中 ，主营奢侈品商场的陈启宗是更爱表达的那一个 ，尤其是在内地的行业聚会时 。
早在 2018 年，陈启宗就在博鳌房地产论坛警告称 ，内地楼市的黄金时代已经过去 ，房地产做到后面，实际上是保守致胜的 。
这位异常毒舌、自言以“得罪”态度与同行交流的大佬，却对龙湖创始人吴亚军高看一眼 ，认为她是头脑清醒的一位。
如今 ，他的功成身退也反映出，同时代的地产大佬们由于经营理念的分歧 ，最终走向不同命运的残酷和市场淘汰赛的惨烈 。
过去叱咤风云的地产大佬 ，如今已大多隐退，展现出不同的人生境遇 。
万科创始人王石退休多年 ，活跃于各大峰会和视频号中 ，去年开始还声援杨国强 、姚振华等老对手；碧桂园创始人杨国强退而不休，公司债务违约后他几次公开露面 ，安抚人心；吴亚军 、原保利发展董事长宋广菊退休后则神隐了。
也有不少地产大佬被高杠杆反噬 ，出险破产后，成了老赖 ，在江湖已经销声匿迹甚至被带走调查 。
相比其他疲于奔波的同行 ，陈启宗已非常幸运 。
陈氏家族也通过几代人的努力，积累了丰厚财富。福布斯中国香港富豪榜中，陈启宗家族以身家 32 亿美元 ，位列第 27 名 。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为 ，港资开发商通常实力雄厚，资金充足 ，杠杆率低 ，抗周期性和行业波动能力强，恒隆也不例外 。
伴随初代地产大佬纷纷退休 ，地产行业迎来一个新的发展期 ，也来到了权力交接的节点。
各大地产公司中，刘平、陈序平 、朱桔榕 、王晓松等越来越多的地产二代或者职业经理人们正执掌大权 ，带领公司前行。
就连孙宏斌之子孙喆一、王健林之子王思聪也更多走向台前 ，分担父辈的压力 。
他们绝大多数强调稳健经营，严守财务纪律 ，行事也愈发低调 。
正如陈启宗所言 ，现在是“保命保本 ”的时候。陈文博亦表示，未来几年，不会发生大的策略变化 ，将坚持在中国内地发展更高端的商业项目 。
不过 ，在经济疲软 、换帅及以股代息计划的影响下，恒隆也面临提高投资者信心的难题 。
在 1 月 30 日 ，恒隆地产宣布 ，股东可选择以现金方式或以即将发行的新股收取下半年股息。此举将稀释股份，摊薄中小股东的股份权益 。
当日 ，恒隆地产股价下滑 8.4% 。多家券商就恒隆地产的投资评级和目标价给出了不同的判断。
对于恒隆这家穿越过多轮周期的房企而言 ，未来发展之路依然不可掉以轻心，只是接下来的故事 ，更多要由陈文博等人来谱写 。
而那个曾经嬉笑怒骂 、充满恩怨情仇的草莽江湖已封存于历史长河 ，旧日大佬们的是非功过，也只能留给后人评说 。
一个新的时代 ，早已开始。
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